売り時を逃してはダメ!不動産業界の「一般媒介」に潜む闇

16-11-56

売り時を逃してはダメ!不動産業界の「一般媒介」に潜む闇

 

不動産を売却するとなったら、不動産会社と契約をして売ることになると思います。自分自身で販売活動をすることもできないわけではないですが、やはり売ることに長けているプロの業者の力がないと、うまく売ることはできないでしょう。そこで不動産業者と契約を結ぶときに気を付けて欲しいのは、その契約形態についてです。売買の媒介契約を結ぶことになるのですが、そこで注意点があります。

 

媒介契約について、そして一般媒介についてご紹介します。売り時を逃さないためにも、知っておいてほしい契約です。

 

媒介契約ってどんなもの?

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媒介契約というのは、不動産を売る場合に価格を査定してもらう、広告を作ってもらう、不動産の販売活動をしてもらう、というような売るための契約のことです。媒介契約を結べば売るために業者が活動してくれます。自分で売るために活動をするのは非常に困難なことなので、売る場合はほとんどのケースで媒介契約を結ぶことになります。

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媒介契約には、大きく分けて3種類があります。

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・専属専任媒介契約

お願いをする不動産業者を経由して取引をおこなうことが原則となっており、自分の友人が業者を経由せずに買いたい、というようは話をもらったとしても、不動産業者には必ず仲介手数料を支払わなくてはいけない、というような契約になっています。

 

専属専任媒介契約なので、より密に連絡を取り合うことになるでしょう。毎週文書で営業活動を報告する義務がありますが、その分完全独占の取引で不動産業者は1社だけというものです。

 

・専任媒介契約

専任媒介契約に関しては、専属専任媒介契約と同じように不動産業者を経由して取引をすることになるのですが、専属専任が毎週の営業報告なのに比べ、専任は2週間に一度です。また売主が独自に発見してきた取引であれば自由というようなものです。友人が買いたいといったら、業者には仲介手数料を払わずに売れる、ということですね。

 

・一般媒介契約

専属専任媒介契約と専任媒介契約は比較的似ている部分が多い契約ではあるのですが、それらと大きく異なっているのが、一般媒介契約です。一般媒介契約となりますと、複数の不動産業者で同時に依頼をして販売活動をしてもらうことができます。また売主が独自に発見してきた取引も自由になっています。媒介契約の中では一番自由度が高い契約といえるでしょう。

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一般媒介に隠された闇とは?

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一般媒介にしたほうが、契約としてもとても自由で売りやすいのではないか、という理由で一般媒介契約を選択する人もいるのですが、実はそれが間違いです。一般媒介契約を結んだ場合、売主の負担が増えることになります。

 

・不動産業者をいくつも対応する必要がある

一度にいろいろな不動産業者に依頼をして販売活動をしているとなると、それぞれの不動産業者に対応しなくてはいけません。売主にとってそれが負担になります。それぞれの業者にすべて同じ内容であっても、それぞれ伝えなくてはいけないのです。専任媒介や専属専任媒介であれば、とりまとめをしてくれる業者がいてくれるので、売主はそのようなことをしなくて済みます。

 

・買い主が見つかりにくい

 

専属専任媒介と専任媒介で契約を結んだ場合は、不動産流通機構と呼ばれているインターネットのサイトに掲載されます。このサイトは、全国宅地建物取引業協会によって協同組合が運営しているサイトです。日本全国の文献に対応しており、不動産業者の為のサイトです。サイトには3日から1週間にて掲載されることになります。全国の物件が見れますから、全く違う地域で移住を考えている人にも物件の存在を知ってもらえます。

 

不動産業者がしっかりとチェックをしているサイトであり、買い主に物件を紹介するとき、サイトで情報を集めている業者も多いです。でも、一般媒介契約の場合は、このサイトへ登録する義務がありません。そのため、登録されないままになってしまえば、販売活動の規模がかなり少なく、買い主が見つかりにくいといえるでしょう。

 

また、一般媒介契約では、あまり不動産業者側も販売活動に力を入れてくれないことが多いです。専属専任や専任という契約になると、売主からは仲介手数料をもらえるということで広告も出しやすく営業に経費もかけられます。でも一般媒介だとどうでしょうか。違う不動産業者が契約を決めてしまったら、その物件にかけた経費が無駄になるかもしれないですよね。そのため、どうしても業者側として積極的な販売活動をすることができなくなってしまいます。一般媒介契約で売却をする際、年単位で時間がかかってしまうこともあるのだとか。専属専任や専任であれば3ヶ月から6ヶ月ぐらいで売却できるはずなのですが、数年かかると辛いですよね。数年のうちに不動産の価値そのものも下がってしまいます。

 

自由度が高く楽に売れそう、売る側にメリットが多そうと考えて一般媒介契約を選択すると、売り時を逃すことになります。売り時を逃さないためにも、一般媒介契約の注意点を知っておきましょう。

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